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绿地接手中民投董家渡项目:现金流压顶运营恐维艰

时间: 2019-02-19 13:45:13 | 来源: 新浪财经-自媒体综合 | 阅读:

丽尔摩斯

张玉良辗转反侧,一夜无眠。

这一天白天,绿地事业二部和集团高管开会商议接手中民投董家渡项目。

南外滩董家渡,曾经看起来那也是命格极好的! 2014年总价248.5亿的上海地王,肩负“为上海打造金融中心新地标”的重任。当时任中民投董事局主席的董文标曾许诺,“在上海外滩这块地上建百层高楼,三年即能回本。”妥妥的上海滩新天之骄子!

如今,5年过去了。百层高楼尚未起,中民投已是风雨飘摇,债务危机扑面而来,不得不变卖地王,便宜抛售资产。

看起来,绿地貌似是在中民投断臂求生时“捡漏”:张玉良一夜无眠过后两天,2月14日晚间,绿地公告,以121亿元收购中民投董家渡地王项目50%股权及转让方对标公司全部债权。

啧啧!121亿元,还不到5年前中民投拿地时一半的价格。绿地这可是捡了一个大便宜呀!只是,在张玉良眼里,恐怕不完全是这样。

大体量意味着高投入,抄底的绿地也缺钱呀; 一直一轮轮疯狂转型在路上的绿地因多元化拖累房地产主业,拿下这个商业“巨无霸”能消化吗?居高不下的负债率、 猎杀“小白兔”裁员行动、放缓的发展速度已暴露出绿地内忧外患的迹象, 这时候拿下董家渡,虽然能一定程度上弥补绿地土储,但也确实是个“烫手山芋”。

股市很快给出了反应。2月15日,绿地控股股票下跌1.2%,且全天最低股价摸至6.56元/股一线!

据说,拿下董家渡并不是绿地本意,而是上海市政府一番斡旋后的结果。毕竟,这种“地标”性大业务,已经前前后后耽搁5年,还是交给红顶商人更能令人放心。张玉良当即也表了态:““绿地将充分发挥绿地各方面优势,全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。”

可是,到底多久才能打造出来?下一个5年能看到吗?

在千亿房地产公司的位子里,那一定是有绿地的身影。可是相比其他地产公司的标志性建筑群或模式,提到绿地除了“最高”你想不到其他,没有品牌聚能效应。绿地集团董事长、总裁张玉良本人也过于低调,除了国资的背景,没有给人像王健林、许家印等大佬那样鲜活的印象。

绿地掉队了,这些年布局转向的多元化之间又没有形成有效合力。对张玉良来说,顶着这样的压力拿下董家渡,除了为绿地极不均衡的土储增加一些机会,恐怕很难带来什么翻身的可能。

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现金流压顶,运营恐维艰

董家渡占地面积12.67万平方米,也是上海外滩仅剩整块尚未开发的土地。该项目一直是中民投手中最核心且最具价值的资产 。

值得一提的是,该项目用地性质为商住办。按照官方规划,董家渡金融城里住宅比例不大于18%。这样就意味着,绿地靠卖房子回笼的资金很有限。

若是靠商业呢?毕竟2014年时绿地已转型商办物业,这也算它的拿手强项了。只是商办物业如今早已堕入凡尘,大量过剩,要知道绿地当年迭出前三,也是被商办物业所拖累。如今,董家渡地王地块有多大,绿地承受的压力就有多大。

按照官方规划,董家渡金融城将是“7×24小时”不夜城;外滩到新天地将现“蓝绿丝带”,黄浦滨江岸线建设成为“世界级滨水区”重要组成部分;项目融汇地标建筑群及国际办公与生活环境,办公部分包括4栋甲级写字楼及7栋总部办公楼,商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街,另有超高层五星级酒店及8栋住宅楼······

任何一项功能的实现,都将由资本来兑换。就项目本身而言,巨大的体量意味着长期的资金投入,绿地也会面临着极大的开发难度。

此前,相关机构就曾预计,董家渡项目总投资概算达到了惊人的604亿元,相当于3~4座上海中心大厦的投资。整个项目计划在2021年全部竣工。

根据绿地控股2018年中报显示,其短期债务规模达到928.38亿元,而不受限制的货币资金只有645.65亿元,尚存在283亿元的资金缺口。其净资产负债率也已在2018年9月末攀升至197.8%,远远超过多数上市房企。

121亿元收购价势必进一步加大该公司的短期资金缺口,还有604亿源源不断的投入,也许这才是张玉良拍板前“辗转反侧”的根本原因。

况且,董家渡金融城所处的南外滩商圈,目前无论是办公楼,还是商场,都缺乏必要的人气支撑。赢商大数据中心数据显示,虽然南外滩商圈面积共64.78万平方米,但商圈客流指数(3.9分)、商圈时尚指数(4分)及交通便捷指数(2.6分)均远远低于其周边的新天地商圈、豫园商圈。

考虑到近几年国内外金融形势恶化,未来是否有足够多金融企业入驻该项目,也是不确定的。在商办举步维艰的当下,绿地还面临着该项目未来的招商、运营和销售考验。

况且,虽然121亿的价格被称为“捡漏”,但与一个月前融创 以148.87亿元接手泛海控股 一份包含与中民外滩相邻的董家渡地区资产包相比,绿地控股仍然“买贵了”。要知道,融创中国获得的董家渡项目面积为12.03万平方米,且为100%权益。当然,融创与泛海控股之间也不是没有故事的好伙伴,这笔交易也是充满爱恨情仇,具体我们在下一篇详述。

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疯狂转型,全面掉队

要说董家渡既然有如此多“惊心动魄”的未知风险,张玉良为何火中取栗?

那要从绿地这些年的发展来说。1992年绿地还是一家由上海农委和上海建委共同注资2000万成立的绿化公司。

此后,抓住时代机遇,建设大型保障社区、商办超高层、空港高铁商务区、确立能源为第二支柱产业、控股城商行打造金融产业链甚至是走向海外等。20年时间,绿地完成了完成了蜕变,成为时代变革的样本之一。

2012年绿地跻身《财富》世界500强,并列483位;2014年绿地一度超过万科成为当年国内地产圈的领头羊!

2015年借壳上市时,绿地的开盘价达25.10元,市值迈过3000亿门槛超过彼时的万科和新鸿基,成为全球最大房企。

改变是从2014年开始的。从那一年开始,张玉良启动绿地转型,不再聚焦房地产主业,开始轰轰烈烈的疯狂转型之旅。

2014年起,绿地向“大基建、大金融、大消费”领域转型,成立金融平台, 自建进口商品直销实体门店,甚至还开启航运物流产业、物流地产开发等领域转型,种种动作令人眼花缭乱,应接不暇。

转型成果体现的很直接,2016年曾在2014年房地产行业排行第一的绿地,直接跌出前三名,至此,再未回到前三甲。

绿队实实在在掉队了。但这似乎并未阻挡张玉良全面转型的决心。

科创、健康产业集群、教育产业集团,甚至电玩,绿地的多元化体系越来越庞杂。

2018年,绿地入股上海鹏塔既计划在2-3年内养成一个全国最大的电竞运营平台,还寄希望于协同传统业务,打造“地产+金融+电竞+”的新商业模式,诸如为未来建设绿地电竞小镇做准备等。

多元和协同成为绿地近几年提及最多的核心词汇。但绿地的多元化几大块完全是分割的,造成资源浪费,没有有效互动,不是相关多元化,而是不相关多元化。没有有效合力,自然无法实现它要求的多元协同。

一个来自绿地内部人士的真实心声是,绿地其实还是更擅长拿地盖房。今两年布局的科创、康养甚至教育均属于需长期投入且收益小而缓慢的行业,在产业方面目前还没有更好的故事可以呈现。

与此同时,绿地也迎来了长期借款的集中偿付期。

截至 2017 年底,绿地负债合计 7518.72 亿元,其中流动负债与非流动负债占比分别为 76.24%和 23.76%,流动负债合计 5732.23 亿元;在流动负债中,一年内到期的非流动负债占比12.72%,为 728.96 亿元。

而至2017年底,绿地非流动负债 1786.49 亿元;其中长期借款 1441.50 亿元,于2019年到期占比46.80%,2020 年到期占比 31.70%。换言之,在长期借款中,2019 年和 2020 年将面临一定的集中偿付压力。

在没有任何进项的情况下,大企业都可以以半年为周期去算企业生死期!

这样的生死关头,绿地似乎也开始转变思路。

2018年,唱转型大戏为主角的绿地,出现在媒体版面上的开始是“强调销售回款,盘活现金流”。战略上回归一二线!

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重回一二线挑战颇大

是的,回归一二线!据点在上海的绿地,自从2014年启动转型以来, 围绕着“大基建、大金融、大消费”三大战略转型,绿地控股将重心押注在三四线城市。在上海土地市场几乎”消失“。

据不完全统计,2016年绿地在上海仅获得5宗地块,2017年仅新增上海奉贤区一宗1.59万平方米的土地,2018年拿下徐汇区一宗租赁地块。

与此同时,绿地开始频繁在三四线城市拿地。

据绿地方面透露,以建面计算,2018年,绿地新增土储约36%位于一二线城市及周边直接辐射区域,64%位于三四线城市。以占比超30%的高铁项目为例,基本都是位于类似安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙、江西赣州、湖北咸宁、四川宜宾等三四线城市。

2018年,为加快现金回流,绿地还专门设立一个 200 亿专项基金,专门布局三四线城市短平快项目。但这一拿地思路,在2018年9月峰回路转,绿地方面表示要快速回归一二线。

随着三四线城市棚改货币化走低,三四线城市楼市风险在不断加剧。不少市场分析师认为,2019年一二线城市成交量保持稳定,而三四线城市将面临较大调整压力。

对绿地来说,在转型困顿、借款偿付期来临之间,快速找回主场子,显然是颇为重要的一件事。对张玉良来说,这可能是董家渡最重要的意义,以此为据点,绿地终于重回上海城区。

只是,仅靠董家渡,依然不能缓解绿地在一线城市土地储备持续紧张的局面。

截至2018年上半年,绿地控股待开发的土地项目共计198个,但其中仅有11个项目位于北上广深一线城市。即便从开发土地面积来看也是类似情况,四大一线城市待开发面积占总待开发面积的比例仅为2.18%。

虽然董家渡不能解决绿地一二线城市布局不均衡困局,但董家渡对绿地的未来至关重要,它关系着张玉良重归一二线的的战略,亦是一个全新的挑战。

新闻标题: 绿地接手中民投董家渡项目:现金流压顶运营恐维艰
新闻地址: http://www.zhan-tai.com/caijing/1678.html
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